Aqui en este post venimos a explicarte como optener la Guia de Licencias de Obras en de Barcelona. A diferencia de otros municipios donde una simple declaración responsable basta para casi todo, el Ayuntamiento de Barcelona opera bajo la ORPIMO (Ordenança Reguladora dels Procediments d’Intervenció Municipal en les Obres), un marco legal que clasifica cada intervención al milímetro.
Ya sea que quieras reformar tu cocina en el Eixample, tirar un tabique en Gràcia o cambiar el uso de un local en Sants, necesitas pasar por el «Portal de Tràmits». Ignorar este paso no solo expone tu patrimonio a multas cuantiosas, sino que puede paralizar tu proyecto durante meses.
En Tu Reforma Barcelona, gestionamos cientos de expedientes anuales. Por eso, hemos redactado esta guía exhaustiva de más de 3.000 palabras para que entiendas qué permiso necesitas, cuánto te costará y cómo evitar las trampas burocráticas más comunes.
El Marco Legal: ¿Por qué es tan estricto Barcelona?
Antes de saber qué papel rellenar, debes entender la lógica del consistorio. Barcelona protege con celo tres aspectos:
El Patrimonio: Gran parte de la ciudad tiene algún nivel de protección (especialmente Ciutat Vella y Eixample).
La Seguridad Estructural: Evitar que reformas amateurs dañen fincas centenarias.
El Uso de la Vivienda: Controlar la densidad y evitar la infravivienda o la especulación turística ilegal.
Por ello, el Ayuntamiento ya no utiliza el término genérico «permiso». Ahora hablamos de Regímenes de Intervención. Dependiendo de la envergadura de tu obra, caerás en uno de estos tres sacos:
Comunicado Inmediato (Comunicat Immediat).
Comunicado Diferido (Comunicat Diferit).
Licencia de Obras Mayores (Llicència d’Obres Majors).
A continuación, desglosamos cada uno.
Tipos de Permisos según la Obra
Esta es la sección más crítica para el usuario. Equivocarse de tipo de permiso es la causa nº1 de denegaciones.
A. El «Assabentat» (Régimen de Comunicación Previa)
Lo que la gente cree que es: Un permiso gratis para todo lo pequeño. Lo que realmente es hoy: El antiguo «Assabentat» ha evolucionado. Hoy día se utiliza para actuaciones de muy baja entidad que no modifican distribución, estructura ni elementos comunes.
¿Para qué sirve? Pintar el piso, cambiar el suelo (sin tocar recrecidos), alicatar baños/cocinas (sin cambiar instalaciones generales), lijar parquet.
Trámite: Es gratuito (o de coste muy bajo por tasas administrativas) y es inmediato. Se hace online y obtienes el documento al momento.
B. Comunicado de Obras Inmediato (Tipo 3.1 o similar según ORPIMO)
Este es el permiso rey. El 80% de las reformas integrales de pisos en Barcelona caen aquí.
¿Para qué sirve? Reformas interiores de vivienda que NO tocan estructura.
Cambiar distribución (tirar tabiques no estructurales).
Renovación completa de cocina y baños.
Cambio de instalaciones (luz, agua, gas).
Requisitos Clave:
No puedes tocar muros de carga ni pilares.
No puedes alterar la fachada (ventanas que cambian de forma/color) ni elementos comunitarios (bajantes generales) sin permiso extra.
Documentación: Necesitas planos del estado actual y reformado, memoria técnica simplificada y presupuesto.
Plazo: Como su nombre indica, es inmediato. Si pagas las tasas y presentas los papeles correctos, puedes empezar la obra al día siguiente (aunque siempre recomendamos esperar 24-48h).
C. Comunicado Diferido
Es un híbrido. Se usa cuando la obra es sencilla pero afecta a algún elemento que requiere revisión técnica puntual.
Caso típico: Tocar la estructura de forma muy puntual (abrir un hueco en un muro de carga con un apeo sencillo) o instalar un andamio en fachada.
Plazo: El Ayuntamiento tiene un mes para revisar la documentación antes de decirte «adelante». No puedes empezar hasta tener la respuesta.
D. Licencia de Obras Mayores
Las palabras mayores. Aquí entramos en proyectos que alteran la volumetría, el uso o la estructura global del edificio.
¿Para qué sirve?
Cambio de uso de Local a Vivienda.Rehabilitación de fachadas integrales. Instalación de ascensores.Segregación de viviendas (dividir un piso en dos).Cualquier obra en edificio catalogado con nivel de protección alto (Nivel A o B).
El gran obstáculo: Requiere proyecto de arquitecto visado y un Informe de Idoneidad Técnica (IIT) previo.
Plazo: De 3 a 12 meses, dependiendo de la carga de trabajo del distrito.
El Informe de Idoneidad Técnica (IIT): La llave de Barcelona
Si vas a pedir una Licencia Mayor o un Comunicado con ciertas características, te encontrarás con este término. En Barcelona, el Ayuntamiento ha externalizado la revisión técnica.
Antes de presentar los papeles al Ayuntamiento, debes enviarlos a una Entidad de Control (ECA) o al Colegio de Arquitectos. Ellos revisan que tu proyecto cumple con:
Código Técnico de la Edificación (CTE).
Normativa de Habitabilidad.
Normativa de Incendios.
Normativa Urbanística Metropolitana.
Si el proyecto está bien, te emiten el IIT (Informe de Idoneidad Técnica). Sin este documento verde, el Ayuntamiento ni siquiera mirará tu expediente. Consejo PRO: Obtener el IIT cuesta dinero (tasas del colegio) y tiempo (2-4 semanas de revisiones). Tenlo en cuenta en tu cronograma.
Costes: ¿Cuánto vale una licencia de obras en Barcelona?
El presupuesto de una licencia se compone de dos tributos principales que debes pagar al Ayuntamiento.
1. Tasa por Servicios Urbanísticos
Es el pago por el trámite administrativo (que un funcionario mueva tus papeles).
Suele ser una cantidad fija o un porcentaje bajo (alrededor del 50-300€ para comunicados simples, o más alto para licencias complejas).
2. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
Es el impuesto «gordo».
En Barcelona, el tipo impositivo ronda el 3,35% – 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
¿Qué es el PEM? Es el coste de los materiales y la mano de obra, sin contar el beneficio industrial del constructor ni el IVA.
Atención: El Ayuntamiento tiene unos módulos de precios mínimos. Si dices que vas a reformar 100m² por 5.000€, no te creerán. Te aplicarán sus módulos y te harán pagar el impuesto sobre el precio estimado real de mercado.
3. Fianza de Residuos (Aval)
No es un coste, es un depósito. Para garantizar que vas a llevar los escombros a un gestor autorizado, el Ayuntamiento te pide una fianza.
Suele ser de mínimo 150€ o proporcional al volumen de escombros.
Devolución: Cuando acabas la obra, presentas el certificado del vertedero autorizado y el Ayuntamiento te devuelve el dinero. (Spoiler: El trámite de devolución es lento).
El Factor «Eixample» y Patrimonio
Barcelona no es una hoja en blanco. Si tu piso está en el Eixample, Ciutat Vella o Gràcia, es muy probable que tu edificio esté catalogado.
El Catálogo de Patrimonio de Barcelona tiene cuatro niveles:
Nivel A (Bien Cultural de Interés Nacional): Olvídate de tocar nada sin permisos de la Generalitat y Patrimonio. Ej: La Pedrera.
Nivel B (Bien Cultural de Interés Local): Protege la estructura y los elementos comunes (vestíbulos, fachadas). Muchas fincas regias del Eixample son Nivel B. Aquí una reforma interior simple puede convertirse en Licencia Mayor si tocas pavimentos hidráulicos originales o techos artesonados.
Nivel C (Bien de Interés Urbanístico): Protege la volumetría.
Nivel D (Bien de Interés Documental).
Importante para tu reforma: Antes de alquilar o comprar para reformar, pide la «Ficha de Patrimonio» de la finca en el buscador del Ayuntamiento. Si tienes suelos hidráulicos Nola o techos con molduras en una finca catalogada, el Ayuntamiento podría obligarte a restaurarlos en lugar de cubrirlos con parquet.
Ocupación de Vía Pública: El Saco y el Contenedor
La licencia de obras te permite trabajar dentro de casa. Pero, ¿qué pasa con los escombros?
En Barcelona está prohibido dejar sacos de runa en la acera sin permiso específico. Tienes dos opciones:
Sacos de 1m³: Se solicita un permiso de ocupación de vía pública. Tienes 24 horas para retirarlo. Deben estar pegados a la fachada, permitiendo el paso de peatones (mínimo 1 metro de acera libre).
Contenedor metálico: Si la obra es grande, necesitas un contenedor en la plaza de aparcamiento.
Requiere permiso de «Carga y Descarga» o zona azul/verde.
Debes solicitarlo con antelación para que la Guardia Urbana señalice la zona y no aparquen coches.
Multas: La Guardia Urbana de Barcelona es muy activa con los sacos de escombros. Un saco sin la etiqueta del permiso visible es una multa asegurada de 300€ a 900€.
Paso a Paso: Cómo tramitar el Comunicado Inmediato
Dado que es el trámite más común, aquí tienes la guía práctica:
Paso 1: Prepara la documentación técnica. Aunque sea una obra menor, necesitas planos. Un croquis en una servilleta no sirve. Necesitas un plano acotado y a escala.
Paso 2: Accede al Portal de Trámites. Entra en la web ajuntament.barcelona.cat/tramits. Busca «Comunicat d’obres de reforma interior».
Paso 3: Identificación Digital. Necesitarás certificado digital (FNMT) o IdCat Mòbil.
Paso 4: Rellenar y Adjuntar. El sistema te pedirá la referencia catastral. Luego subirás los planos, la memoria y el presupuesto.
Paso 5: Autoliquidación. La web generará la carta de pago. Puedes pagar con tarjeta al momento.
Paso 6: Descarga e Imprime. Una vez pagado, el sistema genera el documento oficial de la licencia. Imprímelo y pégalo en la puerta de la vivienda o en el ascensor durante la obra. Es obligatorio que sea visible para inspecciones o vecinos curiosos.
Dudas Frecuentes y «Leyendas Urbanas»
«¿Si no toco estructura no necesito arquitecto?»
Falso. Para un Comunicado Inmediato en Barcelona, aunque no toques estructura, la normativa exige que la documentación técnica esté firmada por un técnico competente. Además, necesitas un Coordinador de Seguridad y Salud si intervienen varios gremios a la vez.
«Los vecinos no me dejan hacer obra»
Los vecinos no tienen potestad para prohibirte una obra legal dentro de tu casa. Sin embargo, sí pueden denunciarte si haces ruido fuera del horario permitido.
Horario de obras en Barcelona: De lunes a viernes de 8:00 a 21:00. Sábados de 9:30 a 21:00. Domingos y festivos PROHIBIDO.
Consejo: Aunque sea legal hasta las 21:00, por cortesía se suele parar a las 18:00 o 19:00.
«¿Qué pasa si cambio las ventanas?»
Si cambias las ventanas por otras idénticas (madera por madera, mismo color), suele bastar un comunicado simple. Pero si cambias materiales (madera a aluminio blanco) en el Eixample, estás alterando la estética de la fachada. El departamento de Paisaje Urbano puede paralizarte la obra u obligarte a ponerlas del color original. Consulta siempre la normativa cromática de tu finca.
«Voy a hacer un baño nuevo donde había un trastero»
Cuidado. Las zonas húmedas (cocinas y baños) deben estar impermeabilizadas y ventiladas. Además, está prohibido conectarlas a bajantes pluviales. Debes asegurarte de que llegas a la bajante de fecales (aguas negras). Si no es técnicamente viable, el Ayuntamiento no legalizará esa reforma.
Riesgos de hacer obras sin licencia en Barcelona
A veces, para ahorrar el 4% del impuesto o los honorarios técnicos, algunos propietarios se la juegan. ¿Por qué es una mala idea en Barcelona?
La denuncia vecinal: El 90% de las inspecciones nacen de una llamada de un vecino molesto por el ruido. Si viene el inspector y no ve el papel en la puerta, precintará la obra.
Imposibilidad de legalizar después: Si has tirado un tabique que no debías o has hecho un baño sin ventilación, el Ayuntamiento te obligará a restituir la realidad física alterada. Es decir, pagar para deshacer tu obra nueva y dejarlo como estaba.
Problemas en la venta futura: Si vendes el piso, el comprador pedirá la Cédula de Habitabilidad. Si la distribución actual no coincide con la registrada por haber hecho obras ilegales, el técnico no te dará la cédula y no podrás vender.
¿Necesito un profesional para tramitar la licencia?
Técnicamente, un particular puede iniciar trámites, pero la complejidad de los planos acotados, la justificación del CTE (Código Técnico) y la gestión de residuos hacen que sea casi indispensable contar con un técnico.
En Tu Reforma Barcelona, no solo ponemos ladrillos. Nuestro departamento técnico:
Redacta la memoria y los planos.
Gestiona el Informe de Idoneidad si es necesario.
Paga las tasas en tu nombre.
Coloca el cartel de obras y gestiona los sacos de runa.
Asume la Dirección Facultativa y la Coordinación de Seguridad.
Reformar en Barcelona es apasionante, pero la burocracia no debe ser lo que te quite el sueño. Déjalo en nuestras manos.
